INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA
Resolución General 25/2020
RESOG-2020-25-APN-IGJ#MJ
Ciudad de Buenos Aires, 18/05/2020
VISTO: Lo dispuesto por el artículo 2075, segundo y tercer párrafo, del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), conforme al cual “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecido en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece este Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
Y CONSIDERANDO:
Que conforme ha sostenido la doctrina científica, al analizar el artículo 2075 del CCCN, “existen tres órdenes normativos que confluyen sobre la constitución y régimen aplicable a los conjuntos inmobiliarios: nacional, provincial y municipal. En atención a la delegación constitucional de competencias a favor del Estado nacional, el Código regula los derechos reales pasibles de ser aplicados en estas urbanizaciones, como así también los contratos y obligaciones que surgen como consecuencia de su instalación y funcionamiento … pues se trata de derechos patrimoniales, cuya regulación es una atribución exclusiva del Poder Legislativo nacional (cfr. art. 75, inc. 12 de la Constitución Nacional” (CULACIATI, MARTÍN MIGUEL, en LORENZETTI, RICARDO LUIS -Director-, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Tomo IX, págs. 583 y 585, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015). De esta suerte, “todo conjunto inmobiliario deberá constituirse al amparo del régimen de propiedad horizontal especial. Ello es así, a efectos de proveerle al emprendimiento de un marco de reglas claras y supletorias, y garantizar la seguridad jurídica en las relaciones reales implicadas. De ese modo, si se aceptara que los emprendimientos puedan constituirse no ya como un derecho real, sino también como derechos personales, se desnaturalizaría el objetivo de la norma y de allí que, a efectos de someter las situaciones fácticas encuadrables en un conjunto inmobiliario a un mismo régimen jurídico, el Código exige la adecuación de los emprendimientos preexistentes a su entrada en vigor, que hubieran optado por alguna configuración de índole personal, a la regulación del nuevo derecho real” (CULACIATI, MARTÍN MIGUEL, en LORENZETTI RICARDO LUIS -Director-, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Tomo IX, págs. 587/8, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015). Resulta prístino, entonces, a juicio del autor citado, que “la norma se ocupa de regular la situación de aquellos emprendimientos preexistentes a la entrada en vigencia del Código; pues exige que aquellos que hayan optado por alguna configuración de índole personal, deben adecuarse al nuevo derecho real”.
Que el normado deber de adecuación, de los conjuntos inmobiliarios ya existentes a la entrada en vigencia del CCCN y que tuviesen alguna configuración basada en los derechos personales, como específica obligación de hacer sobreviniente para determinados sujetos del Derecho, “no es una creación ‘de la nada’ del CCCN. En efecto, dentro de los proyectos legislativos de corte nacional antecedentes en esta materia, se destaca el proyecto legislativo 112-S-2007, llamado ‘Ley de Propiedad Urbana Especial’, que establecía un derecho real autónomo, similar en sus caracteres a la propiedad horizontal” (LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA, Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. ¿Hasta cuándo?… ¿todo cambió para que nada cambiara?, Revista del Notariado Nº 933, C.E.C.B.A, Bs. As., 2019)
Que esa singular obligación de hacer sobreviniente, consistente en adecuar algunas conformaciones preexistentes de lo que en términos del actual art. 2073 del CCCN son los conjuntos inmobiliarios “in genere”, establecida en el tercer párrafo, del art. 2075, del CCCN, es una clara excepción al principio general dimanante del art. 7º del mismo cuerpo normativo, dado que lo estipulado en la especie en punto a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la entrada en vigor del CCCN, que se hubiesen constituido en base, compartida o exclusiva, a derechos personales o creditorios, configura una excepcional disposición en contrario a tal principio general, contemplada como uno de los posibles efectos temporales de la ley, o consecuencias de la ley en relación al tiempo, en el mismo art. 7 del CCCN. En tal sentido, se ha expresado, en concreta referencia a este tópico legal concerniente a los conjuntos inmobiliarios, que es un caso de expresa aplicación retroactiva de la ley, la cual está permitida; y quien eventualmente pretenda que la aplicación de la norma lo priva de un derecho constitucional, deberá, en todo caso, asumir la carga -imperativo del propio interés-, de acreditarlo en el concreto caso que se invoque (conf. KEMELMAJER DE CARLUCCI, AÍDA ROSA, “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, pág. 164, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015; íd. NEGRONI, MARÍA LAURA y PUERTA DE CHACÓN, ALICIA, “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Normas operativas del código civil y comercial”, La Ley, 4/5/2016, pág. 2, cita online ar/doc/976/2016; íd. COLMAN LERNER, HORACIO, “Conjuntos inmobiliarios. Countries y barrios cerrados. Código Civil y Comercial de la Nación”, pág. 71, Ed. Di Lalla, Bs. As., 2015; íd. ABREUT DE BEGHER, LILIANA, “Conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación”, Revista del Notariado, Nº 929, C.E.C.B.A., Bs. As., 2017; íd. MASSICCIONI, SILVIA MAELA, “Marco legal de los conjuntos inmobiliarios. Adecuación”, Revista del Notariado, Nº 933, C.E.C.B.A., Bs. As., 2019).
Que, en la misma línea, en lo concerniente a los conjuntos inmobiliarios preexistentes al CCCN establecidos como derechos personales, o donde coexistan derechos reales y personales, se ha destacado que “la retroactividad legalmente establecida se explica en virtud de que la normativa referida a los derechos reales es en principio de orden público (art. 1884 del CCCN). Así se ha dicho que el legislador ha entendido que la propiedad inmobiliaria involucrada en el fenómeno … que estudiamos pertenece al ‘núcleo duro del orden público’” (LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA y PUJOL DE ZIZZIAS, IRENE, “Consorcios de propietarios de los conjuntos inmobiliarios preexistentes - Con especial referencia a su adecuación y a la inscripción de sus reglamentos”, en XII CONGRESO ARGENTINO DE DERECHO SOCIETARIO y IX CONGRESO IBEROAMERICANO DE DERECHO SOCIETARIO Y LA EMPRESA, Mendoza, 2016, con cita, al final, de NEGRONI, MARÍA LAURA y PUERTA DE CHACÓN, ALICIA, “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Normas operativas del código civil y comercial”, La Ley, 4/5/2016, pág. 1).
Que lamentablemente, la expresa manda prevista por el artículo 2075 tercer párrafo del Código Civil y Comercial de la Nación, en cuanto ordena a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del referido ordenamiento, que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales, que ellos deben adecuarse a las previsiones normativas que regulan el derecho real de propiedad horizontal -con las modalidades especiales consagradas en el Título VI, del Libro IV-, no ha sido cumplida, al menos en el ámbito de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pues la compulsa de los registros internos de esta Inspección General de Justicia revela la existencia de más de cuarenta “clubes de campo”, que permanecen organizados en forma de sociedades anónimas, aunque funcionan bajo la figura legal de “asociaciones bajo forma de sociedad”, las cuales se encuentran previstas en el artículo 3º, de la Ley Nº 19.550, y que han dado lugar - habida cuenta la imposibilidad de compatibilizar los regímenes legales de las sociedades con las asociaciones civiles - a múltiples dificultades en torno a su funcionamiento, habiendo originado asimismo graves conflictos internos en el seno de las mismas y que en un número importante de casos han trascendido el ámbito interno del club de campo para dirimirse en los tribunales.
Que si bien no se ignora que en muchas oportunidades, la falta de adecuación de los clubes de campo al régimen de propiedad horizontal fue fundada en supuestas imposibilidades técnicas o también en una supuesta violación al derecho de propiedad de cada uno de los integrantes de la sociedad anónima bajo la cual se organizó el club de campo, lo cual habría generado una situación jurídica consolidada respecto de ciertos derechos del propio conjunto inmobiliario y de sus integrantes que los habrían incorporados al patrimonio de éstos, lo cual pondría en tela de juicio la constitucionalidad de la “adecuación” del tercer párrafo del artículo 2075 del CCyCN, lo cierto es que la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA no adhiere a dichos reparos, pues se comparte el argumento de que la sola circunstancia de imponerse la mentada adecuación no puede dar lugar a cuestión constitucional alguna, máxime cuando la Corte Federal ha sostenido reiteradamente que nadie tiene derecho adquirido al mantenimiento de leyes o reglamentos, ni a su inalterabilidad (CAUSSE, FEDERICO J. y PETTIS, CHRISTIAN R., “Incidencias del Código Civil y Comercial. Derechos reales”, Ed. Hammurabi, Buenos Aires 2015, pág. 159 y doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Fallos, 283:360; 315:839, entre varios otros).
Que sobre el aspecto de la potencial postulación de inconstitucionalidad de lo normado en párrafo tercero, del art. 2075, del CCyCN, analizado en las XXVI JORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL, llevadas a cabo en La Plata, UNLP, del 28 a 30 de septiembre de 2017, en el ámbito de la Comisión Nº 7, que se abocara al tema “Derechos reales: Propiedad horizontal especial”, en el punto de las conclusiones referido a la “Constitucionalidad o inconstitucionalidad de la conversión”, se definió lo siguiente:
1.- La conversión no es en principio inconstitucional. (votado así por Kiper, Puerta, Franchini, Vázquez, Guardiola, Bitar, Stachiotti, Abreut, Bressan, Cossari L., Daguerre, Dallaglio, Fernández, Hilda, Garay, Linares, Lloyd, Luna, Massiccioni, Farina Nadalina, Navarro de Zavalía, Noriega, Palomanes, Politis, Pujol, Ruiz de Erenchun, Zuvilivia, Perez, Pedro, Chaves, Abella).
2.- La conversión no es necesariamente inconstitucional (votado así por Alterini, J.H, Cossari N., Alterini, I., De Rosa, C., Corna, De Rosa, D., Boqué, Pepe).
Que, como se advierte, en sede de un evento académico de tanta relevancia en el país, habiéndose abordado el tópico del juicio de constitucionalidad respecto de la adecuación prevista en el último párrafo, del art. 2075, del CCCN, tampoco se concluyó asertivamente que la norma de mención es inconstitucional, por lo cual las respetables voces que aisladamente postulan tal extrema antijuridicidad no representan, hoy por hoy, el sentir generalizado de la comunidad jurídica nacional.
Que, asimismo, analizada la plataforma fáctica de los conjuntos inmobiliarios desde el microsistema del Derecho del Consumidor y del Usuario, consagrado en clave ius fundamental en el art. 42 de la Constitución Nacional, y desarrollado infraconstitucionalmente, centralmente - mas no exclusivamente - en la Ley Nº 24.240 (LDC) y en los arts. 984 a 989 y 1092 a 1122 -entre otros-, del CCCN, es inexcusable reconocer que el “integrante” -rectius “adquirente porcentual”- del conjunto inmobiliario, es un “consumidor inmobiliario”, en el marco de una “relación de consumo”, estructurada a través de una “contratación por adhesión”. Por ello, también en las mismas XXVI JORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL ya mencionadas, se concluyó, por unanimidad, que “el régimen de protección del consumidor se aplica a la propiedad horizontal especial si se cumplen los requisitos legales” (XXVI JNDC, UNLP, La Plata, 2017, COMISIÓN Nº 7, Derechos reales: Propiedad horizontal especial, CONCLUSIONES: PUNTO IV), ACÁPITE C). De allí que, si alguna duda se generara o todavía persistiera, a casi cinco años vista de su vigencia, en punto a la imperatividad de la adecuación prescripta en el párrafo tercero, del art. 2075, del CCCN, y/o sobre la constitucionalidad, y/o sobre la temporalidad y efectos, de la norma señalada, la solución final, teniendo en vista el interés del consumidor inmobiliario, integrante de cualesquier conjunto inmobiliario, se debe laudar en favor del adherente al conjunto, sea persona humana o jurídica -art. 1º, LDC-, dado lo establecido en los arts. 3 y 37 de la LDC y 963, 1094 y 1095 del CCCN -y ccdtes.-, aditado a ello lo normado en la última parte, del art. 7º del CCy CN - que establece otra excepción expresa o regla exorbitante en beneficio del consumidor o usuario, vinculada a la temporalidad de la ley posterior -, todo lo cual reafirma aún más, por si fuera menester, que no hay interés legítimo, bien común o interés general alguno, que permita sostener la omisión, cuasi quinquenal, de regularizar la situación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la entrada en vigencia del CCCN que se hubiesen constituido en su día como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales.
Que, ítem más, se impone destacar que “el hecho de que ya existan conjuntos inmobiliarios que se han adecuado, sin que exista para ninguno un procedimiento impuesto, es evidencia suficiente de que la adecuación es posible y no requiere inexorablemente un procedimiento especial. Rige aquí el principio de libertad de formas, al no haber una forma legalmente impuesta (…). El deber de adecuación involucra a todos los operadores del derecho vinculados con los conjuntos inmobiliarios. El deber de adecuación del tercer párrafo del artículo 2075 está dirigido a todos los operadores de derecho involucrados: notarios, catastros, registros, municipios, cajas previsionales, administraciones tributarias, jueces, etc., quienes deberán propender a la facilitación de estos procedimientos …” (LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA, Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. ¿Hasta cuándo?… ¿todo cambió para que nada cambiara?, Revista del Notariado Nº 933, C.E.C.B.A, Bs. As., 2019).
Que, en lo concerniente al procedimiento de adecuación, ello ya ha sido abordado en doctrina científica e, inclusive, con disposiciones normativas concretas en algunas jurisdicciones (conf. LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA, “Acerca de la ‘adecuación’ de los conjuntos inmobiliarios preexistentes”, REVISTA DE DERECHO PRIVADO Y COMUNITARIO, Tº 2018 - 2 - DERECHOS REALES II, Cita: RC D 1289/2018, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2018; BUTLOW, DANIEL E., “¿Tiene usted su escritura? Regularización de conjuntos inmobiliarios”, Ed. Microjuris.com Argentina, 12/06/2019, Cita: MJ-DOC-14935-AR / MJD14935; LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA y BRESSAN, PABLO ENRIQUE, “Conjuntos inmobiliarios: objeto y estructura legal, sus características esenciales y sus notas contingentes”, Segundo Premio, XXXII Jornada Notarial Argentina, Ciudad de Buenos Aires, 2016, publicado en REVISTA NOTARIAL AÑO 2016/02, Nº 94, COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA; etc.).
Que lo cierto y trascendente de todo ello es que, a pocos meses de cumplirse cinco años de la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, el mandato del legislador de 2014 no ha sido prácticamente acatado en sede de la Capital Federal de la Nación - siéndolo muy escasamente en algunas otras jurisdicciones -, sino y muy por el contrario, ignorado casi por completo, lo cual resulta inadmisible, dado que en un Estado Constitucional y Convencional de Derecho como el que nos organiza socialmente en la República Argentina, no se puede validar, por vía de omisión, el incumplimiento de facto de la ley vigente.
Que si bien es cierto que la norma contenida en el artículo 2075 del Código Unificado no establece plazo para la adecuación de los conjuntos inmobiliarios relacionados a las normas del derecho real de propiedad horizontal especial de marras, de ello no puede derivarse necesariamente que el mandato previsto en dicha norma para todos los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos personales y reales, como lo constituyen, verbigracia, la casi totalidad de los clubes de campo organizados como asociaciones bajo forma de sociedad, deba ser desoído, pues las normas jurídicas deben ser interpretadas en torno a su efectivo cumplimiento, en tanto ellas revelan clara la intención del legislador, que no ha sido otra que someter a los conjuntos inmobiliarios a la normativa del derecho real de propiedad horizontal especial con exclusividad. Por el contrario, la circunstancia de que el artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación no haya establecido plazo alguno de adecuación, permite interpretar que la actuación prevista en el tercer párrafo de dicha norma debió - y debe - ser de cumplimiento inmediato por los sujetos concernidos, dado que no está modalizada por plazo, condición o cargo, esto es, se trata de una obligación pura y simple.
Que tampoco se comparte el argumento de que si la finalidad de la norma del artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación ha sido que la totalidad de los conjuntos inmobiliarios que hubiesen adoptado un esquema jurídico diferente al previsto por el legislador se adapten a éste, hubiera sido conveniente el dictado de una ley nacional que establezca las pautas y procedimientos para la adecuación de aquellos a los contenidos propios del nuevo derecho real (COSSARI, NELSON G. A., en ALTERINI, JORGE HORACIO -Director-, “Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético”, Ed. La Ley, Tomo X, pág. 31 ), toda vez que si el legislador de la Ley Nº 26.994 previó expresamente la “adecuación” de los conjuntos inmobiliarios al derecho real de propiedad horizontal, y este derecho se encuentra expresamente previsto en los artículos 2073 a 2086 en especial (que legisla a los conjuntos inmobiliarios) y 2037 a 2072 en general (que prevén minuciosamente el régimen de propiedad horizontal ordinario), no se entiende la necesidad de una nueva ley que establezca pautas y procedimientos para llevar adelante esa reorganización. A mayor abundamiento, si la idea del legislador hubiera sido la de supeditar la vigencia de la “adecuación” prevista en el artículo 2075, tercer párrafo, del Código Unificado, al dictado de una reglamentación posterior, así lo hubiera establecido en dicha norma, lo cual no acontece en el caso que nos ocupa, a diferencia de numerosos otros supuestos regulatorios respecto de los cuales se explicita la existencia de reglamentaciones para su operatividad (entre otros, artículos 228 segundo párrafo, 1395 y concordantes, 1685, también los contemplados en las normas relativas al derecho real en consideración –artículos 2037 y concordantes y 2073 y concordantes-, 2095 y concordantes y 2104 y concordantes).
Que, finalmente, las “asociaciones bajo forma de sociedad”, peligrosa horma bajo el cual se encuentran actualmente organizados la abrumadora mayoría de los clubes de campo, no pueden hoy configurar el molde jurídico para regir las relaciones entre los miembros de estos conjuntos inmobiliarios pues, como surge de la Ley General de Sociedades en su artículo 1º - incluso ex post de la Ley Nº 26.994 -, el concepto de empresa o “hacienda empresaria” subyace detrás del encuadre jurídico societario, como fundamento, contenido y sustrato de ese marco legal, por lo cual no habría desde el punto de vista de la definición que brinda dicha norma, una sociedad sin un emprendimiento o sin un negocio en actividad que requiera la forma estructural de la sociedad. Si a ello se le suma que, teniendo en cuenta que el objeto preciso y determinado se encuentra no solo regulado por el artículo 11, inciso 3º, de la Ley Nº 19.550, sino también en la parte general de personas jurídicas (artículo 156) del Código Civil y Comercial de la Nación, es de toda evidencia que el legislador ha querido que las asociaciones civiles tengan una actividad encuadrada en un objeto que no sea contrario al interés general o al bien común, de lo cual surge, con igual convicción, que las conocidas “asociaciones bajo forma de sociedad” carecen actualmente de validez, pues las sociedades denominadas “patrimoniales” no podrían subsistir ya que no tendrían ninguna actividad, toda vez que sólo poseer bienes no encuadra precisamente en la fórmula utilizada por el artículo 1º, de la Ley Nº 19.550, en cuanto requiere que toda sociedad se dedique a la “producción e intercambio de bienes y servicios”, dado que sólo poseer bienes no es precisamente “producción e intercambio de bienes o servicios”, ni desarrollar una actividad encaminada al bien común o al interés general (conf. RODRÍGUEZ-ACQUARONE, PILAR MARÍA, “Personas jurídicas. Novedades introducidas por el Código Civil y Comercial de la Nación”, Revista del Notariado Nº 920, C.E.C.B.A., Bs. As., 2016).
Que en definitiva, si bien lo ideal hubiera sido que el Código Civil y Comercial de la Nación hubiera establecido un plazo para proceder a la adecuación al régimen de propiedad horizontal especial previsto para los conjuntos inmobiliarios, el cual, como proyección razonable, puede insumir algunos meses de tramitación, entre la declaración de disolución de la sociedad, la redacción y aprobación del reglamento de copropiedad y la inscripción de éste en el Registro Inmobiliario correspondiente - entre otros posibles aspectos -, lo cierto es que la intención del legislador ha sido y es clarísima al respecto, y que, a pesar del silencio de dicho cuerpo legal en punto a plazo de cumplimiento de la obligación de hacer pendente prescripta, a partir de su vigencia, el día 1º de Agosto de 2015 -por disposición de la Ley Nº 27.077-, las autoridades de la sociedad o asociación bajo forma de sociedad debieron haber procedido, sin demoras, a celebrar todos los actos jurídicos y/o fácticos necesarios para llevar a cabo esa adecuación conforme la legislación vigente.
Que no habiendo sucedido ello y ante la incontrastable realidad que los clubes de campo - al menos los que, como sociedades anónimas, están inscriptos en el Registro Público a cargo de esta Inspección General de Justicia - continúan bajo el esquema de las “asociaciones bajo forma de sociedad”, que, se recuerda, fue previsto en la original Ley Nº 19.550 para superar determinadas situaciones anómalas (ZALDIVAR, ENRIQUE, MANOVIL, RAFAEL, RAGAZZI, GUILLERMO y ROVIRA, ALFREDO, “Cuadernos de Derecho Societario”, Ed. Macchi, 1973, tomo I, págs. 48 y 49) y a lo cual - precisamente- los legisladores de 2014 quisieron poner fin mediante el procedimiento de adecuación previsto en el artículo 2075, tercer párrafo, del Código Civil y Comercial de la Nación,
EL INSPECTOR GENERAL DE JUSTICIA
RESUELVE:
ARTÍCULO 1°: Otorgar un plazo de 180 días, a partir de la publicación de esta Resolución General en el Boletín Oficial de la República Argentina, a los Clubes de Campo y a todo otro conjunto inmobiliario, organizados como asociación bajo forma de sociedad (artículo 3°, Ley N° 19.550, para que en cumplimiento del artículo 2075 tercer párrafo de dicho código, adecuen su organización a las previsiones normativas que el mismo contiene para ellos en su Libro IV, como derecho real de propiedad horizontal especial en el Título VI y conforme lo normado en el Título V para el derecho real de propiedad horizontal en general.
ARTÍCULO 2°: Presentadas ante este organismo las constancias de la inscripción de la adecuación en el registro inmobiliario correspondiente, podrá ser cancelada la inscripción registral de la asociación bajo forma de sociedad una vez acreditada la inexistencia de pasivos en cabeza de la misma, o bien la asunción de los mismos, incluidos pasivos contingentes, por parte del consorcio de propietarios.
ARTICULO 3°: El incumplimiento de la acreditación de la adecuación dentro del plazo indicado en el artículo 1°, salvo que el mismo resulte excedido por el normal cumplimiento del trámite, hará pasibles a los administradores y sindicatura de la sanción de la multa contemplada en el artículo 302 inciso 3° de la Ley N° 19.550, sin perjuicio de las acciones legales que pudieran proceder.
ARTÍCULO 4°: La Inspección General de Justicia no inscribirá actos societarios emanados de las sociedades mencionadas en el ARTÍCULO 1° de esta Resolución General y que tiendan a desvirtuar o frustrar los fines de la misma.
ARTÍCULO 5°: La presente resolución entrará en vigencia el día de su publicación.
ARTÍCULO 6°: Regístrese como Resolución General. Publíquese. Dese a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL. Comuníquese a las Direcciones y Jefaturas de los Departamentos y respectivas Oficinas del Organismo y al Ente de Cooperación Técnica y Financiera, solicitando a éste ponga la presente resolución en conocimiento de los Colegios Profesionales que participan en el mismo. Para los efectos indicados, pase al Departamento Coordinación Administrativa. Oportunamente, archívese. Ricardo Augusto Nissen
Resolución General 25/2020
RESOG-2020-25-APN-IGJ#MJ
Ciudad de Buenos Aires, 18/05/2020
VISTO: Lo dispuesto por el artículo 2075, segundo y tercer párrafo, del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN), conforme al cual “Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecido en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece este Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial. Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”.
Y CONSIDERANDO:
Que conforme ha sostenido la doctrina científica, al analizar el artículo 2075 del CCCN, “existen tres órdenes normativos que confluyen sobre la constitución y régimen aplicable a los conjuntos inmobiliarios: nacional, provincial y municipal. En atención a la delegación constitucional de competencias a favor del Estado nacional, el Código regula los derechos reales pasibles de ser aplicados en estas urbanizaciones, como así también los contratos y obligaciones que surgen como consecuencia de su instalación y funcionamiento … pues se trata de derechos patrimoniales, cuya regulación es una atribución exclusiva del Poder Legislativo nacional (cfr. art. 75, inc. 12 de la Constitución Nacional” (CULACIATI, MARTÍN MIGUEL, en LORENZETTI, RICARDO LUIS -Director-, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Tomo IX, págs. 583 y 585, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015). De esta suerte, “todo conjunto inmobiliario deberá constituirse al amparo del régimen de propiedad horizontal especial. Ello es así, a efectos de proveerle al emprendimiento de un marco de reglas claras y supletorias, y garantizar la seguridad jurídica en las relaciones reales implicadas. De ese modo, si se aceptara que los emprendimientos puedan constituirse no ya como un derecho real, sino también como derechos personales, se desnaturalizaría el objetivo de la norma y de allí que, a efectos de someter las situaciones fácticas encuadrables en un conjunto inmobiliario a un mismo régimen jurídico, el Código exige la adecuación de los emprendimientos preexistentes a su entrada en vigor, que hubieran optado por alguna configuración de índole personal, a la regulación del nuevo derecho real” (CULACIATI, MARTÍN MIGUEL, en LORENZETTI RICARDO LUIS -Director-, “Código Civil y Comercial de la Nación Comentado”, Tomo IX, págs. 587/8, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015). Resulta prístino, entonces, a juicio del autor citado, que “la norma se ocupa de regular la situación de aquellos emprendimientos preexistentes a la entrada en vigencia del Código; pues exige que aquellos que hayan optado por alguna configuración de índole personal, deben adecuarse al nuevo derecho real”.
Que el normado deber de adecuación, de los conjuntos inmobiliarios ya existentes a la entrada en vigencia del CCCN y que tuviesen alguna configuración basada en los derechos personales, como específica obligación de hacer sobreviniente para determinados sujetos del Derecho, “no es una creación ‘de la nada’ del CCCN. En efecto, dentro de los proyectos legislativos de corte nacional antecedentes en esta materia, se destaca el proyecto legislativo 112-S-2007, llamado ‘Ley de Propiedad Urbana Especial’, que establecía un derecho real autónomo, similar en sus caracteres a la propiedad horizontal” (LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA, Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. ¿Hasta cuándo?… ¿todo cambió para que nada cambiara?, Revista del Notariado Nº 933, C.E.C.B.A, Bs. As., 2019)
Que esa singular obligación de hacer sobreviniente, consistente en adecuar algunas conformaciones preexistentes de lo que en términos del actual art. 2073 del CCCN son los conjuntos inmobiliarios “in genere”, establecida en el tercer párrafo, del art. 2075, del CCCN, es una clara excepción al principio general dimanante del art. 7º del mismo cuerpo normativo, dado que lo estipulado en la especie en punto a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la entrada en vigor del CCCN, que se hubiesen constituido en base, compartida o exclusiva, a derechos personales o creditorios, configura una excepcional disposición en contrario a tal principio general, contemplada como uno de los posibles efectos temporales de la ley, o consecuencias de la ley en relación al tiempo, en el mismo art. 7 del CCCN. En tal sentido, se ha expresado, en concreta referencia a este tópico legal concerniente a los conjuntos inmobiliarios, que es un caso de expresa aplicación retroactiva de la ley, la cual está permitida; y quien eventualmente pretenda que la aplicación de la norma lo priva de un derecho constitucional, deberá, en todo caso, asumir la carga -imperativo del propio interés-, de acreditarlo en el concreto caso que se invoque (conf. KEMELMAJER DE CARLUCCI, AÍDA ROSA, “La aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones y situaciones jurídicas existentes”, pág. 164, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2015; íd. NEGRONI, MARÍA LAURA y PUERTA DE CHACÓN, ALICIA, “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Normas operativas del código civil y comercial”, La Ley, 4/5/2016, pág. 2, cita online ar/doc/976/2016; íd. COLMAN LERNER, HORACIO, “Conjuntos inmobiliarios. Countries y barrios cerrados. Código Civil y Comercial de la Nación”, pág. 71, Ed. Di Lalla, Bs. As., 2015; íd. ABREUT DE BEGHER, LILIANA, “Conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación”, Revista del Notariado, Nº 929, C.E.C.B.A., Bs. As., 2017; íd. MASSICCIONI, SILVIA MAELA, “Marco legal de los conjuntos inmobiliarios. Adecuación”, Revista del Notariado, Nº 933, C.E.C.B.A., Bs. As., 2019).
Que, en la misma línea, en lo concerniente a los conjuntos inmobiliarios preexistentes al CCCN establecidos como derechos personales, o donde coexistan derechos reales y personales, se ha destacado que “la retroactividad legalmente establecida se explica en virtud de que la normativa referida a los derechos reales es en principio de orden público (art. 1884 del CCCN). Así se ha dicho que el legislador ha entendido que la propiedad inmobiliaria involucrada en el fenómeno … que estudiamos pertenece al ‘núcleo duro del orden público’” (LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA y PUJOL DE ZIZZIAS, IRENE, “Consorcios de propietarios de los conjuntos inmobiliarios preexistentes - Con especial referencia a su adecuación y a la inscripción de sus reglamentos”, en XII CONGRESO ARGENTINO DE DERECHO SOCIETARIO y IX CONGRESO IBEROAMERICANO DE DERECHO SOCIETARIO Y LA EMPRESA, Mendoza, 2016, con cita, al final, de NEGRONI, MARÍA LAURA y PUERTA DE CHACÓN, ALICIA, “Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. Normas operativas del código civil y comercial”, La Ley, 4/5/2016, pág. 1).
Que lamentablemente, la expresa manda prevista por el artículo 2075 tercer párrafo del Código Civil y Comercial de la Nación, en cuanto ordena a los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del referido ordenamiento, que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales, que ellos deben adecuarse a las previsiones normativas que regulan el derecho real de propiedad horizontal -con las modalidades especiales consagradas en el Título VI, del Libro IV-, no ha sido cumplida, al menos en el ámbito de esta Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pues la compulsa de los registros internos de esta Inspección General de Justicia revela la existencia de más de cuarenta “clubes de campo”, que permanecen organizados en forma de sociedades anónimas, aunque funcionan bajo la figura legal de “asociaciones bajo forma de sociedad”, las cuales se encuentran previstas en el artículo 3º, de la Ley Nº 19.550, y que han dado lugar - habida cuenta la imposibilidad de compatibilizar los regímenes legales de las sociedades con las asociaciones civiles - a múltiples dificultades en torno a su funcionamiento, habiendo originado asimismo graves conflictos internos en el seno de las mismas y que en un número importante de casos han trascendido el ámbito interno del club de campo para dirimirse en los tribunales.
Que si bien no se ignora que en muchas oportunidades, la falta de adecuación de los clubes de campo al régimen de propiedad horizontal fue fundada en supuestas imposibilidades técnicas o también en una supuesta violación al derecho de propiedad de cada uno de los integrantes de la sociedad anónima bajo la cual se organizó el club de campo, lo cual habría generado una situación jurídica consolidada respecto de ciertos derechos del propio conjunto inmobiliario y de sus integrantes que los habrían incorporados al patrimonio de éstos, lo cual pondría en tela de juicio la constitucionalidad de la “adecuación” del tercer párrafo del artículo 2075 del CCyCN, lo cierto es que la INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA no adhiere a dichos reparos, pues se comparte el argumento de que la sola circunstancia de imponerse la mentada adecuación no puede dar lugar a cuestión constitucional alguna, máxime cuando la Corte Federal ha sostenido reiteradamente que nadie tiene derecho adquirido al mantenimiento de leyes o reglamentos, ni a su inalterabilidad (CAUSSE, FEDERICO J. y PETTIS, CHRISTIAN R., “Incidencias del Código Civil y Comercial. Derechos reales”, Ed. Hammurabi, Buenos Aires 2015, pág. 159 y doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación, Fallos, 283:360; 315:839, entre varios otros).
Que sobre el aspecto de la potencial postulación de inconstitucionalidad de lo normado en párrafo tercero, del art. 2075, del CCyCN, analizado en las XXVI JORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL, llevadas a cabo en La Plata, UNLP, del 28 a 30 de septiembre de 2017, en el ámbito de la Comisión Nº 7, que se abocara al tema “Derechos reales: Propiedad horizontal especial”, en el punto de las conclusiones referido a la “Constitucionalidad o inconstitucionalidad de la conversión”, se definió lo siguiente:
1.- La conversión no es en principio inconstitucional. (votado así por Kiper, Puerta, Franchini, Vázquez, Guardiola, Bitar, Stachiotti, Abreut, Bressan, Cossari L., Daguerre, Dallaglio, Fernández, Hilda, Garay, Linares, Lloyd, Luna, Massiccioni, Farina Nadalina, Navarro de Zavalía, Noriega, Palomanes, Politis, Pujol, Ruiz de Erenchun, Zuvilivia, Perez, Pedro, Chaves, Abella).
2.- La conversión no es necesariamente inconstitucional (votado así por Alterini, J.H, Cossari N., Alterini, I., De Rosa, C., Corna, De Rosa, D., Boqué, Pepe).
Que, como se advierte, en sede de un evento académico de tanta relevancia en el país, habiéndose abordado el tópico del juicio de constitucionalidad respecto de la adecuación prevista en el último párrafo, del art. 2075, del CCCN, tampoco se concluyó asertivamente que la norma de mención es inconstitucional, por lo cual las respetables voces que aisladamente postulan tal extrema antijuridicidad no representan, hoy por hoy, el sentir generalizado de la comunidad jurídica nacional.
Que, asimismo, analizada la plataforma fáctica de los conjuntos inmobiliarios desde el microsistema del Derecho del Consumidor y del Usuario, consagrado en clave ius fundamental en el art. 42 de la Constitución Nacional, y desarrollado infraconstitucionalmente, centralmente - mas no exclusivamente - en la Ley Nº 24.240 (LDC) y en los arts. 984 a 989 y 1092 a 1122 -entre otros-, del CCCN, es inexcusable reconocer que el “integrante” -rectius “adquirente porcentual”- del conjunto inmobiliario, es un “consumidor inmobiliario”, en el marco de una “relación de consumo”, estructurada a través de una “contratación por adhesión”. Por ello, también en las mismas XXVI JORNADAS NACIONALES DE DERECHO CIVIL ya mencionadas, se concluyó, por unanimidad, que “el régimen de protección del consumidor se aplica a la propiedad horizontal especial si se cumplen los requisitos legales” (XXVI JNDC, UNLP, La Plata, 2017, COMISIÓN Nº 7, Derechos reales: Propiedad horizontal especial, CONCLUSIONES: PUNTO IV), ACÁPITE C). De allí que, si alguna duda se generara o todavía persistiera, a casi cinco años vista de su vigencia, en punto a la imperatividad de la adecuación prescripta en el párrafo tercero, del art. 2075, del CCCN, y/o sobre la constitucionalidad, y/o sobre la temporalidad y efectos, de la norma señalada, la solución final, teniendo en vista el interés del consumidor inmobiliario, integrante de cualesquier conjunto inmobiliario, se debe laudar en favor del adherente al conjunto, sea persona humana o jurídica -art. 1º, LDC-, dado lo establecido en los arts. 3 y 37 de la LDC y 963, 1094 y 1095 del CCCN -y ccdtes.-, aditado a ello lo normado en la última parte, del art. 7º del CCy CN - que establece otra excepción expresa o regla exorbitante en beneficio del consumidor o usuario, vinculada a la temporalidad de la ley posterior -, todo lo cual reafirma aún más, por si fuera menester, que no hay interés legítimo, bien común o interés general alguno, que permita sostener la omisión, cuasi quinquenal, de regularizar la situación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la entrada en vigencia del CCCN que se hubiesen constituido en su día como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales.
Que, ítem más, se impone destacar que “el hecho de que ya existan conjuntos inmobiliarios que se han adecuado, sin que exista para ninguno un procedimiento impuesto, es evidencia suficiente de que la adecuación es posible y no requiere inexorablemente un procedimiento especial. Rige aquí el principio de libertad de formas, al no haber una forma legalmente impuesta (…). El deber de adecuación involucra a todos los operadores del derecho vinculados con los conjuntos inmobiliarios. El deber de adecuación del tercer párrafo del artículo 2075 está dirigido a todos los operadores de derecho involucrados: notarios, catastros, registros, municipios, cajas previsionales, administraciones tributarias, jueces, etc., quienes deberán propender a la facilitación de estos procedimientos …” (LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA, Adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes. ¿Hasta cuándo?… ¿todo cambió para que nada cambiara?, Revista del Notariado Nº 933, C.E.C.B.A, Bs. As., 2019).
Que, en lo concerniente al procedimiento de adecuación, ello ya ha sido abordado en doctrina científica e, inclusive, con disposiciones normativas concretas en algunas jurisdicciones (conf. LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA, “Acerca de la ‘adecuación’ de los conjuntos inmobiliarios preexistentes”, REVISTA DE DERECHO PRIVADO Y COMUNITARIO, Tº 2018 - 2 - DERECHOS REALES II, Cita: RC D 1289/2018, Ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2018; BUTLOW, DANIEL E., “¿Tiene usted su escritura? Regularización de conjuntos inmobiliarios”, Ed. Microjuris.com Argentina, 12/06/2019, Cita: MJ-DOC-14935-AR / MJD14935; LINARES DE URRUTIGOITY, MARTHA y BRESSAN, PABLO ENRIQUE, “Conjuntos inmobiliarios: objeto y estructura legal, sus características esenciales y sus notas contingentes”, Segundo Premio, XXXII Jornada Notarial Argentina, Ciudad de Buenos Aires, 2016, publicado en REVISTA NOTARIAL AÑO 2016/02, Nº 94, COLEGIO DE ESCRIBANOS DE LA PROVINCIA DE CÓRDOBA; etc.).
Que lo cierto y trascendente de todo ello es que, a pocos meses de cumplirse cinco años de la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación, el mandato del legislador de 2014 no ha sido prácticamente acatado en sede de la Capital Federal de la Nación - siéndolo muy escasamente en algunas otras jurisdicciones -, sino y muy por el contrario, ignorado casi por completo, lo cual resulta inadmisible, dado que en un Estado Constitucional y Convencional de Derecho como el que nos organiza socialmente en la República Argentina, no se puede validar, por vía de omisión, el incumplimiento de facto de la ley vigente.
Que si bien es cierto que la norma contenida en el artículo 2075 del Código Unificado no establece plazo para la adecuación de los conjuntos inmobiliarios relacionados a las normas del derecho real de propiedad horizontal especial de marras, de ello no puede derivarse necesariamente que el mandato previsto en dicha norma para todos los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos personales y reales, como lo constituyen, verbigracia, la casi totalidad de los clubes de campo organizados como asociaciones bajo forma de sociedad, deba ser desoído, pues las normas jurídicas deben ser interpretadas en torno a su efectivo cumplimiento, en tanto ellas revelan clara la intención del legislador, que no ha sido otra que someter a los conjuntos inmobiliarios a la normativa del derecho real de propiedad horizontal especial con exclusividad. Por el contrario, la circunstancia de que el artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación no haya establecido plazo alguno de adecuación, permite interpretar que la actuación prevista en el tercer párrafo de dicha norma debió - y debe - ser de cumplimiento inmediato por los sujetos concernidos, dado que no está modalizada por plazo, condición o cargo, esto es, se trata de una obligación pura y simple.
Que tampoco se comparte el argumento de que si la finalidad de la norma del artículo 2075 del Código Civil y Comercial de la Nación ha sido que la totalidad de los conjuntos inmobiliarios que hubiesen adoptado un esquema jurídico diferente al previsto por el legislador se adapten a éste, hubiera sido conveniente el dictado de una ley nacional que establezca las pautas y procedimientos para la adecuación de aquellos a los contenidos propios del nuevo derecho real (COSSARI, NELSON G. A., en ALTERINI, JORGE HORACIO -Director-, “Código Civil y Comercial Comentado. Tratado Exegético”, Ed. La Ley, Tomo X, pág. 31 ), toda vez que si el legislador de la Ley Nº 26.994 previó expresamente la “adecuación” de los conjuntos inmobiliarios al derecho real de propiedad horizontal, y este derecho se encuentra expresamente previsto en los artículos 2073 a 2086 en especial (que legisla a los conjuntos inmobiliarios) y 2037 a 2072 en general (que prevén minuciosamente el régimen de propiedad horizontal ordinario), no se entiende la necesidad de una nueva ley que establezca pautas y procedimientos para llevar adelante esa reorganización. A mayor abundamiento, si la idea del legislador hubiera sido la de supeditar la vigencia de la “adecuación” prevista en el artículo 2075, tercer párrafo, del Código Unificado, al dictado de una reglamentación posterior, así lo hubiera establecido en dicha norma, lo cual no acontece en el caso que nos ocupa, a diferencia de numerosos otros supuestos regulatorios respecto de los cuales se explicita la existencia de reglamentaciones para su operatividad (entre otros, artículos 228 segundo párrafo, 1395 y concordantes, 1685, también los contemplados en las normas relativas al derecho real en consideración –artículos 2037 y concordantes y 2073 y concordantes-, 2095 y concordantes y 2104 y concordantes).
Que, finalmente, las “asociaciones bajo forma de sociedad”, peligrosa horma bajo el cual se encuentran actualmente organizados la abrumadora mayoría de los clubes de campo, no pueden hoy configurar el molde jurídico para regir las relaciones entre los miembros de estos conjuntos inmobiliarios pues, como surge de la Ley General de Sociedades en su artículo 1º - incluso ex post de la Ley Nº 26.994 -, el concepto de empresa o “hacienda empresaria” subyace detrás del encuadre jurídico societario, como fundamento, contenido y sustrato de ese marco legal, por lo cual no habría desde el punto de vista de la definición que brinda dicha norma, una sociedad sin un emprendimiento o sin un negocio en actividad que requiera la forma estructural de la sociedad. Si a ello se le suma que, teniendo en cuenta que el objeto preciso y determinado se encuentra no solo regulado por el artículo 11, inciso 3º, de la Ley Nº 19.550, sino también en la parte general de personas jurídicas (artículo 156) del Código Civil y Comercial de la Nación, es de toda evidencia que el legislador ha querido que las asociaciones civiles tengan una actividad encuadrada en un objeto que no sea contrario al interés general o al bien común, de lo cual surge, con igual convicción, que las conocidas “asociaciones bajo forma de sociedad” carecen actualmente de validez, pues las sociedades denominadas “patrimoniales” no podrían subsistir ya que no tendrían ninguna actividad, toda vez que sólo poseer bienes no encuadra precisamente en la fórmula utilizada por el artículo 1º, de la Ley Nº 19.550, en cuanto requiere que toda sociedad se dedique a la “producción e intercambio de bienes y servicios”, dado que sólo poseer bienes no es precisamente “producción e intercambio de bienes o servicios”, ni desarrollar una actividad encaminada al bien común o al interés general (conf. RODRÍGUEZ-ACQUARONE, PILAR MARÍA, “Personas jurídicas. Novedades introducidas por el Código Civil y Comercial de la Nación”, Revista del Notariado Nº 920, C.E.C.B.A., Bs. As., 2016).
Que en definitiva, si bien lo ideal hubiera sido que el Código Civil y Comercial de la Nación hubiera establecido un plazo para proceder a la adecuación al régimen de propiedad horizontal especial previsto para los conjuntos inmobiliarios, el cual, como proyección razonable, puede insumir algunos meses de tramitación, entre la declaración de disolución de la sociedad, la redacción y aprobación del reglamento de copropiedad y la inscripción de éste en el Registro Inmobiliario correspondiente - entre otros posibles aspectos -, lo cierto es que la intención del legislador ha sido y es clarísima al respecto, y que, a pesar del silencio de dicho cuerpo legal en punto a plazo de cumplimiento de la obligación de hacer pendente prescripta, a partir de su vigencia, el día 1º de Agosto de 2015 -por disposición de la Ley Nº 27.077-, las autoridades de la sociedad o asociación bajo forma de sociedad debieron haber procedido, sin demoras, a celebrar todos los actos jurídicos y/o fácticos necesarios para llevar a cabo esa adecuación conforme la legislación vigente.
Que no habiendo sucedido ello y ante la incontrastable realidad que los clubes de campo - al menos los que, como sociedades anónimas, están inscriptos en el Registro Público a cargo de esta Inspección General de Justicia - continúan bajo el esquema de las “asociaciones bajo forma de sociedad”, que, se recuerda, fue previsto en la original Ley Nº 19.550 para superar determinadas situaciones anómalas (ZALDIVAR, ENRIQUE, MANOVIL, RAFAEL, RAGAZZI, GUILLERMO y ROVIRA, ALFREDO, “Cuadernos de Derecho Societario”, Ed. Macchi, 1973, tomo I, págs. 48 y 49) y a lo cual - precisamente- los legisladores de 2014 quisieron poner fin mediante el procedimiento de adecuación previsto en el artículo 2075, tercer párrafo, del Código Civil y Comercial de la Nación,
EL INSPECTOR GENERAL DE JUSTICIA
RESUELVE:
ARTÍCULO 1°: Otorgar un plazo de 180 días, a partir de la publicación de esta Resolución General en el Boletín Oficial de la República Argentina, a los Clubes de Campo y a todo otro conjunto inmobiliario, organizados como asociación bajo forma de sociedad (artículo 3°, Ley N° 19.550, para que en cumplimiento del artículo 2075 tercer párrafo de dicho código, adecuen su organización a las previsiones normativas que el mismo contiene para ellos en su Libro IV, como derecho real de propiedad horizontal especial en el Título VI y conforme lo normado en el Título V para el derecho real de propiedad horizontal en general.
ARTÍCULO 2°: Presentadas ante este organismo las constancias de la inscripción de la adecuación en el registro inmobiliario correspondiente, podrá ser cancelada la inscripción registral de la asociación bajo forma de sociedad una vez acreditada la inexistencia de pasivos en cabeza de la misma, o bien la asunción de los mismos, incluidos pasivos contingentes, por parte del consorcio de propietarios.
ARTICULO 3°: El incumplimiento de la acreditación de la adecuación dentro del plazo indicado en el artículo 1°, salvo que el mismo resulte excedido por el normal cumplimiento del trámite, hará pasibles a los administradores y sindicatura de la sanción de la multa contemplada en el artículo 302 inciso 3° de la Ley N° 19.550, sin perjuicio de las acciones legales que pudieran proceder.
ARTÍCULO 4°: La Inspección General de Justicia no inscribirá actos societarios emanados de las sociedades mencionadas en el ARTÍCULO 1° de esta Resolución General y que tiendan a desvirtuar o frustrar los fines de la misma.
ARTÍCULO 5°: La presente resolución entrará en vigencia el día de su publicación.
ARTÍCULO 6°: Regístrese como Resolución General. Publíquese. Dese a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO OFICIAL. Comuníquese a las Direcciones y Jefaturas de los Departamentos y respectivas Oficinas del Organismo y al Ente de Cooperación Técnica y Financiera, solicitando a éste ponga la presente resolución en conocimiento de los Colegios Profesionales que participan en el mismo. Para los efectos indicados, pase al Departamento Coordinación Administrativa. Oportunamente, archívese. Ricardo Augusto Nissen
e. 20/05/2020 N° 20238/20 v. 20/05/2020